野村证券降温措施打击投机活动预售卖出的私宅可能减两成-投资理财-新加坡狮城论坛

野村证券(Nomura)认为，我国ZF最近推出的房地产降温措施，将打击房市投机活动，这或会导致楼市需求在短期内走软，通过预售方式出售（即买家向发展商直接购买）的私宅数量，可能会因此减少20％。
尽管不少市场人士都认为，这回的房地产降温措施会直接冲击大众私宅市场，但野村证券分析师蔡明兆却认为，短期内需求虽然可能走软，但到了2012年，大众私宅的租金估计可能上涨15％，带动大众私宅的价格上涨7％。
虽然他也认为在需求和租金的支持下，下行的风险相当有限，但假设房贷利率上涨3.5倍，价格或许也可能下跌8％。
他根据买卖禁令（caveats）计算，在2009年，在预售时买下100万元以下私宅的组屋提升者，占总数的27.8％，在今年上半年，则占14.4％。
在这一年半里，共有2万3416个单位在预售时卖出，相等于每个月1300个单位。假设接下来需求下跌20％，每个月的平均成交量也可能达到1000个单位，依然比过去三年的每月平均（约939个单位）高。
蔡明兆认为，这次的措施就是针对这类拥有ZF组屋，但又同时进场购买私宅的买家。因此，新措施生效后，他估计，来自这个领域买家的需求会因此减少。
需求与政策拔河
蔡明兆在不久前发布的这份详细房地产分析报告中，也将这回的新措施，比喻成是一场楼房需求和政策之间的拔河比赛。
他认为，住房需求主要来自新婚夫妇和海外的熟练技术工人，因此，市场对住房的需求应该会流向组屋和大众／中档共管公寓。
此外，蔡明兆相信，ZF的新措施是要限制组屋业者将组屋当成生财工具，赚取租金收入，这会导致价格进一步上涨。ZF最近将组屋的最低居住年限（简称MOP）期，从三年增加到五年，因此，新竣工的组屋要到至少五年后才会进入租赁市场，这将导致出租单位供应减少。
他相信，这将推动大众私宅和中档私宅的租金，在2012年上涨15％。但他也相信，新降温措施可能会持续一阵子，假设ZF在这段期间没有再推出新的预防性降温措施，到了2012年，15％的租金涨幅也可能将私宅价格推高约7％，涨幅有限。
但蔡明兆也透露，他的分析可能出现的变数包括：假设房价再上涨，一些人或许会选择推迟婚期、新婚夫妇也可能选择与家人一起住、新的海外工人或许也会选择租一个房间而非将整个单位租下。
此外，与一般市场看法不同的另一点是：相对于大众私宅，野村证券也不那么看好高档豪华私宅，认为在短期内，高档豪华私宅可能会供过于求。一般市场的看法是，这一轮的降温措施，对高档私宅的影响较小，因为ZF比较关注的是大众／中档私宅领域，另一个原因是，高档私宅的价格依然比巅峰期低了8.4％。
蔡明兆也指出，虽然在新政策出台以前，发展商在标地时已比较谨慎，但他相信，接下来，发展商参与标地时还会更谨慎和有选择性。有鉴于此，发展商的股价在短期内的表现也可能相对疲弱。
然而，他也相信，那些手头上有充裕资金的发展商由于面对更少竞争，会有机会填补土地库存，当楼房的需求重新浮现时，发展商就能从中获益。
在另一份报告中，蔡明兆和野村证券另一名分析师达尔威(Tony Darwell)也指出，这次的新措施可能会对一些较小市值的发展商影响较大。两人以过去几次ZF出手后的股市表现和房地产商的个别股价表现来评估，得出以上结论。
报告指出，在2007年10月26日，当ZF取消延迟付款计划(简称DPS)后，在之后的三个月，发展股价落后大市10.1％，预售出的私宅数目也减少了，从措施前（三个月）卖出3646个单位，下跌到措施后（三个月，即11月到隔年1月）的1267个单位。
在去年9月14日，ZF取消利息承担计划和只支付利息房贷配套后，在措施宣布前的三个月，发展商的股价表现已落后大市3.2％，措施宣布后的三个月反倒超越大市1.2％。
在今年2月19日的降温措施后（ZF开始对一年内转售的私人房屋或私宅地皮征收卖方印花税，并将金融机构的房贷借贷比率顶限，由现有的90％降低至80％），在接下来的三个月，房地产股的表现落后大市1.4％。

版块：

投资理财

分类：

房产

使用道具举报

无缘走近u LV16

发表于 11-9-2010 16:39:14 | 显示全部楼层

量跌价稳啊

回复支持反对

使用道具举报

狮城理财 LV13

发表于 31-8-2012 09:08:30 | 显示全部楼层

版主既然把商业评论或者证券研究机构发布的信息作为广告，这个也算是给Nomura 做的广告贴吧。如何处理？
版主应该有自己的判断，发贴人是在做广告，还是转发别人的评论和观点。如果按照你们之前删除我的帖子的标准删贴，这个论坛还剩多少东西。

技术进步，商业评论和经济，证券研究员发布的信息已经不仅仅限于文字形式，还有图文，声像，但是把新的市场评论信息传播形式，简单的全部作为广告。是否有失公正？而且当今技术进步，土鳖赶不上进步就罢了，但是班主没有自己的判断，没有任何说明，就删除帖子，是否剥夺了论坛的坛友用更方便的形式获得信息，资讯的权利。

各种研究机构或者是金融论坛的现场视频之前我发过，讨论的都是他们的研究结果和对市场的看法，没有问题。这次发了一个同类型的信息发布，上面带了一个只能打进去收听会议（因为会议是现场的，和之前的论坛视频录像不同）的电话号码？就被作为广告了？