To:斑竹and all，继续关于新加坡第9，10，11区房产讨论。

cherryboxmyj

我举一个例子，以“studio 3”一套房为例，售价55万（500多尺）。物业费180/pmt，一年就是2200块，政府地产估价每年S$12，000,也就是说地产税4%（自住，如果出租也就是10%），480块。每年支出就是3000块不到。按照我上贴计算，贷款40万，35年每年利息2万。同样楼盘的一样面积的studio，去年中售价普遍在45万左右。（确实如新闻所说，涨幅达20%），保守估计接下去每年5% 涨幅，也就是说每年如果能够增值2。5万，这样基本上省下的自己住宿费就是盈利了。我觉得这些计算算是比较保守的。请斑竹指正。（另问，抛出的印花税，律师费大概需要多少呢？）
其实如果自己仍旧租房住，这间屋子出租，（其实，这个房东连租约一同出售，1800/pmt）。你看，我感到投资私人地产确实有利可图。而且利润不小。

fanglinsg

物业费从第二或三年起就会调涨至少２０元／每月吧！[em03][em07]

yuanyi

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>fanglinsg</I>在2006-4-4 22:54:00的发言：</B><br>物业费从第二或三年起就会调涨至少２０元／每月吧！[em03][em07]</DIV>
<P>不是普遍现象。<br>
<P>一般从第二年起屋主们组成一个管理委员会，管理委员会组织屋主投票决定是否调高物业费。<br>
<P>物业费的一部分用来支付清洁工作，游泳池维护，保全人员工资等日常开销，剩下的进sinking fund，作为长期（比如十年）的大修费用如重新油漆公寓的外墙，翻新游泳池等。<br>
<P>物业费根据公寓面积的加权系数收取。如果我没记错的话，指导原则是99平米以下是2，100+平米是3，etc. 不过也有特例。这个系数也是投票表决权的加权系数。</P>

[此贴子已经被作者于2006-4-4 23:19:40编辑过]

yuanyi

<P>另外，物业费不是固定不变的，在屋龄较大的情况下会调整。如果有大修而积累资金不够的情况，还可能会向屋主集资。</P>
<P>买的时候不交中介费，卖的时候要。一般售价的2%，可以商量。</P>
<P>租金要交所得税。</P>

yuanyi

<P>印花税买的时候交，不是卖出的时候交。</P>
<P>计算方法很简单。前18万是1%，第二个18万是2%，以后的是3%</P>
<P>55万的房子，印花税是1万1千多。</P>
<P>律师费一般几千块。不过如果跟银行贷款的话，银行会介绍自己的律师给你，并根据贷款数目给与律师费补贴。</P>

fanglinsg

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>yuanyi</I>在2006-4-4 23:18:00的发言：</B><br><br>
<P>不是普遍现象。<br>
<P>一般从第二年起屋主们组成一个管理委员会，管理委员会组织屋主投票决定是否调高物业费。<br>
<P>物业费的一部分用来支付清洁工作，游泳池维护，保全人员工资等日常开销，剩下的进sinking fund，作为长期（比如十年）的大修费用如重新油漆公寓的外墙，翻新游泳池等。<br>
<P>物业费根据公寓面积的加权系数收取。如果我没记错的话，指导原则是99平米以下是2，100+平米是3，etc. 不过也有特例。这个系数也是投票表决权的加权系数。</P><br></DIV>
<P>  <br>
<P>一般上从居民们自组管委会开始就加入sinking fund这一项了．大约就是我说的这个数或更多，要看公寓大小，越小越贵．只在发展商在头一年监管公寓的时候还没有这一项的．因为屋子还新，还不需马上要粉刷． <br>
<P>而且物业费和sinking fund是两个不同目的的立项和账户．不是象楼上说的物业费剩余的会自动成为sinking fund的．物业费要不要涨价和公寓的户数及管理层有直接关系． <br>
<P>我目前在参与管理的公寓有数千人居住．因为户数多（９００多户），而且管理不错，物业费自ＴＯＰ以后从来没有涨价过，还富余太多．去年回退给屋主５０元／户．今年我们完成了粉刷以后管委会还在讨论要将富余的物业费以何种形式回退给屋主或干脆减低３０元／月呢．但这恐怕全新加坡就我们这一间公寓会这么做了．其他公寓都是时不时就涨物业费的多数．</P>

[此贴子已经被作者于2006-4-5 14:15:55编辑过]

yuanyi

<DIV class=quote><B>以下是引用<I>fanglinsg</I>在2006-4-5 11:10:00的发言：</B><BR><BR>
<P>  <BR>
<P>一般上从居民们自组管委会开始就加入sinking fund这一项了．大约就是我说的这个数或更多，要看公寓大小，越小越贵．只在发展商在头一年监管公寓的时候还没有这一项的．因为屋子还新，还不需马上要粉刷． <BR>
<P>而且物业费和sinking fund是两个不同目的的立项和账户．不是象楼上说的物业费剩余的会自动成为sinking fund的．物业费要不要涨价和公寓的户数及管理层有直接关系． <BR>
<P>我目前在参与管理的公寓有数千人居住．因为户数多，而且管理不错，物业费从来没有涨价过，还富余太多．去年回退给屋主５０元／户．今年我们管委会还在讨论要将富余的物业费以何种形式回退给屋主或干脆减低３０元／月呢．但这恐怕全新加坡就我们这一间公寓会这么做了．其他都是时不时就涨物业费的多数．</P></DIV>
<P>SORRY,误导民众了...读CEHA的时候说是每月的管理费分两部分用,看来不是我把名词弄混了就是理解错了.回去查查书 [em04]
<P>谢谢方姐. </P>